【以案说法】相邻关系纠纷
一、案情简介
两原告（林某、吴某）系501室房屋的产权人，被告毛某1、毛某2、冯某系601室房屋的产权人。自2020年起，原告就多次因601室房屋漏水事宜与四被告及居委会沟通协调。尽管多方努力，问题始终未能得到根本解决。随着时间的推移，漏水现象不仅没有缓解，反而愈发严重。至今为止，漏水问题已对501室房屋造成了严重的损害，渗水渗透至墙体内部，导致墙体开裂、墙面出现大面积霉斑，给原告的生活带来了极大的不便和经济损失。原告曾向被告XX物业报修，XX物业也在初步判明漏水原因后，向被告毛某1、毛某2、冯某提出修补方案，但其始终不予配合。601室房屋的漏水问题不仅损害了501室房屋的物理结构，还对原告的生活起居造成了深远的负面影响。故诉至法院。
二、案件焦点
漏水致损责任承担及原告损失金额认定。
三、事实与理由
被告毛某1、毛某2、冯某共同辩称，外墙公共管道漏水及外墙渗水均与其无关，应当由被告XX物业承担责任。因经济损失尚未实际发生，不认可原告第三项诉请金额。被告XX物业辩称，原告曾向其报修过，但因被告毛某1、毛某2、冯某不配合，故无法进一步排查漏水原因。被告XX物业曾修复过外墙，原告未再报修，直到鉴定报告出具才得知系外墙原因漏水，同意修复外墙渗漏问题，不同意承担赔偿费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、照片、视频、鉴定意见书及费用估算方案等，法院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，法院认定事实如下：两原告与被告毛某1、毛某2、冯某系上下楼邻居。两原告为501室的权利人，被告毛某1、毛某2、冯某为601室的权利人。
自2020年起，两原告多次因房屋漏水事宜与四被告及居委会沟通协调未果。涉案房屋当地的居民委员会于2025年10月17日出具《情况说明》，内容为：2024年7月21日，小区物业管理处接到501室业主报修家中漏水，管理处随即安排维修工上门查勘，判断是空调外机平台处漏水，23日安排工程队上门维修。一段时间后，2号501室报修家中卫生间顶漏水，管理处安排维修工上门查勘后，初步判断是楼上总管或601室浴缸漏水。
物业与2号601室业主沟通，提出维修方案：1、砸开卫生间管道井来看总管是否漏水；2、把浴缸砸开看看是否漏水。物业与2号501室与2号601室业主多次沟通，601室业主均不答应配合检修。2025年1月2日，物业与501室业主将此事汇报给淞三居委，希望居委出面协调解决。经居委工作人员沟通后，601室业主答应配合，约好1月11日上门配合检修。1月11日物业安排的工作人员、维修工程队、2号501室业主按约定时间上门，2号601室业主又反悔，不让工作人员进门查勘和进行维修。因各方对漏水原因持有异议，原告申请对501室房屋卫生间及卧室屋顶、墙面渗漏水的原因、受损范围、修复方案及修复价格进行鉴定。经法院委托，鉴定机构出具了《鉴定意见书》及《费用估算方案》。
《鉴定意见书》第四部分“分析说明”部分，501室卫生间渗漏水原因分析部分载明：经现场检查，501室卫生间顶面多处排水管穿管处周边涂料变色、起壳、脱落，对应下方金属吊顶锈蚀，上述受损系典型的渗漏水造成的装饰装修受损。各受损区域目前均为潮湿或有明水滴落状态，表明501室卫生间对应上方601室卫生间地面防水已失效。经现场检查，501室公共排水立管穿管处可见明水滴落。经通水试验后，601室卫生间公共排水立管管壁可见明水流下，即表明601室卫生间内公共排水立管存在渗漏水情况。
综上，501室卫生间渗漏水原因系601室卫生间防水失效及公共排水立管渗漏水共同导致。501室南卧室渗漏水原因分析部分载明，经现场检查，501室南卧室受损主要表现为涂料变色、起壳、脱落及木质踢脚板变色、翘曲等典型的渗漏水造成的装饰装修受损。受损整体呈现以卫生间西北处台盆穿管处对应北墙位置、东墙顶部北端1.8m范围内区域为中心向下、向四周扩散减轻的状态，即表明现有受损存在两处渗漏水水源。经现场检查，601室卫生间已发生防水失效情况，601室卫生间南墙对应下方501室墙面亦存在渗漏水受损情况，故601室卫生间防水失效为501室南卧室渗漏水原因之一、经现场检查，601室东墙外侧距601室地面高约0.8m处设置有设备平台，该设备平台下方的601室室内墙面可见渗漏水造成的装饰装修受损且日前为潮湿状态，另该设备平台后涂刷防水涂料的平台面与墙面交界处防水涂料已脱开，设备平台下方地漏穿管处可见渗漏水痕迹。
上述情况表明该设备平台表面及周边外墙区域防水已失效，雨水内渗导致装饰装修受损。综上，501室南卧室渗漏水原因系601室卫生间防水失效及601室南卧室东侧外墙防水失效共同导致。
第五部分“鉴定意见”载明：经鉴定，涉案小区501室鉴定意见如下：卫生间渗漏水原因系601室卫生间防水失效及公共排水立管渗漏水共同导致；渗漏水导致卫生间顶面及吊顶受损。《费用估算方案》载明，经鉴定，涉案小区501室卫生间及卧室屋顶、墙面渗漏水修复费用估算为5，294.62元。2025年11月13日，鉴定机构向法院出具《鉴定工作联系函(情况说明)》，对501室房屋的修复内容说明如下：综合考虑季节、天气、人工、施工材料等因素，501室估算修复工期(含空置期)约为30-45天。经质证，原告对《鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均无异议。被告申请鉴定单位出庭接受质询，要求鉴定单位明确601室和XX物业的责任划分。鉴定单位表示501室卫生间及南侧卧室漏水系601室卫生间防水失效与公共排水管道漏水、外墙防水失效共同原因所致，根据最高人民法院关于委托鉴定审查工作若干问题的规定，对当事人责任划分的认定不予鉴定。审理中，关于原告第三项诉讼请求，原告称该经济损失系因修复漏水问题产生的在外租房成本，各方均同意由法院酌定。
四、律师观点
1、人民法院认定的部分主要事实与相关证据不符。人民法院一审判决查明“经现场检查，501室公共排水立管穿管处可见明水滴落，经通水试验后，601室卫生间公共排水立管管壁可见明水流下，即表明601室卫生间内公共排水立管存在渗漏情况。”但代理人认为，从人民法院委托鉴定的鉴定机构出具的《鉴定意见书》中关于“现场对(601室)卫生间东北角公共排水立管管道进行了打开检查，排水管及通气立管表面可见大量冷凝水挂珠，对各管道表面冷凝水擦除后，对701室进行通水试验。通水后，通气立管表面、西侧污水立管两公共排水立管管壁均可见明水流坠。”“701室卫生间公共排水立管管道井顶部周边未见渗漏水痕迹。”等检验内容已经证实，上诉人居住的601室卫生间内公共排水立管管壁上流下的明水完全是楼上701室使用的公共排水立管老化渗漏所致，并非601室使用的排水管存在渗漏情况，故人民法院认定“601室卫生间内公共排水立管存在渗漏情况”这一主要事实与关键证据不符，且缺乏依据。
2、人民法院认定上诉人存在过错的理由难以成立。人民法院认为：鉴定结论确定501室卫生间渗漏水原因系601室卫生间防水失效及公共排水立管渗漏水共同导致；渗漏水导致卫生间顶面及吊顶受损。南卧室渗漏水原因系601室卫生间防水失效及601室南卧室东侧外墙防水失效共同导致；渗漏水导致南卧室墙、顶面涂料及木质踢脚板受损。故被告毛某1、毛某2、冯某与被告XX物业均具有过错，应对由此造成的原告损失承担赔偿责任。但代理人认为：1.虽然《鉴定意见书》的鉴定意见称“(501室)卫生间渗漏水原因系601室卫生间防水失效及公共排水立管渗漏水共同导致”等，但结合《鉴定意见书》中检验过程的内容可知，其称“公共排水立管渗漏”并不是指601室使用的公共排水立管渗漏，而是指701室使用的公共排水立管渗漏，且该《鉴定意见书》也从未作出过501室卫生间渗漏水原因之一系601室公共排水立管渗漏等鉴定意见。故人民法院将701室使用的公共排水立管渗漏之原因认定系601室造成，既是对《鉴定意见书》中重要鉴定意见的曲解，也是张冠李戴。2.在案证据已经查明，引起501室卫生间和南卧室受损的渗漏水源是XX物业没有履职对外墙堵漏而渗透到墙体内的外来雨水和701室使用的公共排水立管渗漏的明水，而正是上述两个水源通过601室渗漏到501室才导致案涉房屋受损，并不是上诉人自己在排放日常生活用水时造成501室房屋渗漏。因此，501室房屋受损这一危害结果的发生与XX物业的不当行为、701室房主的管道老化等具有直接的必然因果关系，与601室卫生间防水是否失效没有内在联系，根据法律规定，XX物业和701室业主理应承担对501室房屋受损的全部民事责任，这与审判实践中处理楼上业主自己排放生活用水时因防水失效而渗漏致楼下房屋受损的案件完全不同。故人民法院判决没有过错责任的上诉人承担相应的民事责任，完全缺乏事实和法律依据。
3、人民法院的审判程序违法。根据《鉴定意见书》等证据查明，本案501室房屋是因XX物业未能履职导致雨水通过外墙渗透墙体和701室业主使用的公共排水立管管道老化渗漏而受损。代理人认为，原审被告XX物业和本应成为被告的701室业主系共同侵权人，应依照《中华人民共和国民法典》第1168条之规定承担连带责任，且依据《中华人民共和国民事诉讼法》第55条关于“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”的规定，XX物业和701室业主应当作为必要共同诉讼当事人参与诉讼。但人民法院在一审期间仅通知共同侵权人XX物业参与诉讼，却没有通知另一共同侵权人701室业主参加诉讼，严重违反了《最高人民法院法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第73条关于“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十五条的规定，通知其参加···”等法律规定，从而作出了将侵权责任归咎于上诉人的错误判决。
因此，在律师看来，一审法院对主要事实的认定存在明显错误，直接导致了判决结果的偏差；同时，审判程序也存在违法之处。二审阶段应当撤销原判或直接改判，从而维护公平正义，全面保障上诉人的合法权益。
五、核心法律依据与适用要点
在分析本案相邻关系纠纷的责任归属时，需紧扣《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的核心精神，而在于准确把握各主体的权利义务边界及过错认定规则。结合本案事实，以下几个法律适用要点尤为关键：
1.过错责任原则的适用——无过错则无责任
侵权责任的承担以过错为前提。本案中，601室业主并未实施任何主动的漏水行为，其卫生间防水失效仅为水流贯通的“通道”，而非水源本身。真正的漏水源头在于701室公共排水立管老化渗漏及小区外墙公共部位防水失效，这两者均不属于601室专有区域的用水或改造行为所致。因此，601室业主主观上无故意或过失，客观上未造成直接损害，依法不应承担侵权赔偿责任。
2.相邻关系的边界——正常使用不构成侵权
相邻关系制度要求各方互负容忍义务，但容忍的对象是合理、轻微且非因相邻方过错造成的不便。本案中，601室业主正常居住、未违规装修、未改变房屋结构，其卫生间的防水老化属于建筑物自然损耗，并非对相邻权的主动侵害。若将建筑物共用部位或第三方原因导致的渗漏后果强加于601室，显然超出了相邻权制度的合理边界。
3.物业服务企业的法定维修养护义务
外墙及公共排水立管属于全体业主共有部分，物业服务企业负有日常巡查、维护、修缮的法定义务。本案中，XX物业明知漏水问题持续多年，却未能有效修复外墙防水及公共立管，甚至在初步判明原因后因未能协调601室配合而停滞不前，其履职瑕疵是损害发生与扩大的直接原因。物业公司理应对公共部位漏水造成的损失承担相应责任。
4.共同侵权的连带责任——701室业主应被追责
701室使用的公共排水立管渗漏是本案重要漏水水源之一，属于共同致损因素。701室业主作为共有设施的使用受益人与管理配合义务人，其管道老化问题与物业公司怠于维修的行为相结合，共同造成了501室的损害。依据共同侵权规则，701室业主与物业公司应承担连带赔偿责任。一审法院未将701室业主追加为必要共同诉讼当事人，导致责任划分不完整，属于程序瑕疵。
5.程序正义的要求——必要共同诉讼人不得遗漏
本案漏水原因涉及多个主体，701室业主与物业公司同为实际侵权人，诉讼标的是共同的，必须一并参加诉讼才能查明事实、分清责任。一审法院仅通知物业公司应诉，却未依职权或依申请追加701室业主，违反了共同诉讼的强制性规定，损害了601室业主的程序权利，也影响了实体判决的公正性。
综上，本案的核心法律问题不是“漏水了谁赔”，而是“谁的行为导致了漏水”。只有精准锁定过错主体——即物业公司（公共部位维修失职）与701室业主（立管渗漏），才能实现真正的公平正义。
六、结语
本案是一起典型的因建筑物共有部位维护不当引发的相邻关系纠纷，其特殊性在于，受损方501室与中间层601室均为漏水后果的受害者，而非侵权行为的实施者。一审法院未能准确识别漏水水源的性质，将601室卫生间防水失效这一“中间环节”错误认定为过错行为，忽视了公共立管渗漏及外墙防水失效的根本原因，导致责任分配失当。同时，一审遗漏了701室业主这一必要共同诉讼当事人，程序严重违法，实体判决难以成立。
从相邻关系的立法本意看，法律鼓励邻里互助、容忍合理不便，但绝不意味着无过错方要为他人的失职或第三方的原因“背锅”。本案应发回重审或由二审法院直接追加701室业主为当事人，重新查明各主体的过错程度，判令物业公司与701室业主按份或连带承担501室的修复费用及合理损失，同时驳回原告对601室业主的全部诉讼请求。唯有如此，才能还601室业主以公平，也才能督促物业服务企业切实履行共有部分的维保职责，从源头减少类似纠纷的发生。
维护相邻和谐，靠的不是让无辜者买单，而是让真正有过错、有义务的一方承担责任。倘若放任公共部位失修、第三方漏水等本不属于中间层业主的过错转嫁给无过错的相邻方，不仅违背了民法典的过错责任精神，更可能纵容物业公司及真正侵权人逃避义务，反而会瓦解相邻关系的互信友好基础。
余林斌
职位：合伙人
业务专长：商事合同、金融类经济类犯罪的辩护、贪污贿赂类职务类犯罪的辩护
