刑民交叉民间借贷纠纷案例解析
- 2026-06-23
- 民事诉讼, 民法典
- 作者:郁千龄
一、案情概述
罗某听信他人可零首付买房,为解决自身住房问题遂通过中介柴某等人安排与房屋卖家签订房屋买卖合同,在未全额支付房款的情形下,由卖家将房屋先过户于被告名下,再由中介柴某安排本案原告童某作为抵押权人向被告罗某出借人民币120万元,后按照柴某安排应将原告童某抵押涤除后通过银行再进行抵押借款,在后续过程中柴某涉嫌刑事诈骗引发的刑民交叉民间借贷纠纷。
二、原告诉请
原告童某向法院提出诉讼请求(变更后):1.判令被告立即归还借款本金1200000元,并支付利息;2.判令被告赔偿原告实现债权律师费用52000元;3.确认原告对被告单独所有的坐落于嘉善县西塘镇房产的拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项诉请范围内享有优先受偿权。
三、事实和理由
被告因资金周转需要,经他人介绍,向原告借款1200000元,被告于20XX年X月XX日向原告出具借条,约定借款1200000元、借款期限6个月,月利率1.28%,按月支付利息,借款到期后一次性还清本息。被告提供其名下坐落于嘉善县西塘镇房产作为该笔借款的抵押担保,故双方于借款当日订立借款抵押合同,抵押合同中将借款利率明确为年利率13.36%,双方办理不动产抵押登记手续,抵押方式为一般抵押,抵押顺位为第一顺位。原告遂于当日通过银行转账方式向被告转账1200000元,履行了出借义务。款项出借后,被告按月支付了两个月利息,原应于20XX年X月X日支付第三个月利息,经原告多次催讨,得知被告因存在其他经济纠纷,可能会涉及不良诉讼,其在电话中明确表示不再继续履行还款义务,告知原告可以走法律程序,故原告行使不安抗辩权,主张债务提前到期,要求被告归还全部借款及相应利息、费用等。综上,被告已明确告知原告不再履行还款义务,故原告为维护自身合法权益,有权行使不安抗辩权,现特提起诉讼,请予依法裁判。
四、被告答辩意见
被告罗某辩称,20XX年X月初,被告从房屋中介处获知在嘉善西塘有一套二手房需要出售。不料在买卖操作中受骗,兹将事实叙述并说明如下:1.在购买涉案二手房之前,被告经房屋中介人A介绍认识贷款人柴某,A和柴某告知被告,购买此套二手房可以零首付,并由A介绍柴某作为购房贷款人协助贷款买房,那么买房前被告让房产中介B与贷款人(柴某)进行交流过,并称此流程是可以进行操作的。据此,被告才同意购房的,实际上,被告对买房的操作流程是不懂的,所有的垫资方都是有贷款人柴某进行操作,由被告签字;2.20XX年X月X日,B和柴某一起约被告去嘉善交易中心办理购房交易。被告们到了交易中心后,B让被告签借款430000元(大写:肆拾叁万元整),并让被告到交易中心与房东签署房屋买卖协议(总价186万元),并付了第一笔购房款360000元,尾款1500000元进入银行付清贷款后,才可获得房产证;3.当天下午,柴某让被告把房产证作为抵押交给童某个人名下(当时,被告并不认识童,后来知道童某是实际出资人),抵押贷款金额1200000元。当时,柴某告知被告:因买房子需要办理购房款通过进入银行的流水,让被告将所借贷款打给他公司(而柴某提供的指定个人账户)被告依照柴某的指挥,共计通过手机转账2笔,上述共转账金额:669000元。柴某承诺被告:1个月内完成房子解押与进银行的所有手续。因柴某个人信用卡原因延迟1个月时间,没有去办理手续;4.20XX年X月间,被告从上海多次往来西塘与嘉善二地,柴某一直承诺称在办理中。后来,被告发现柴某办理的房子有好多套,无数次承诺被告要进银行了,次次都以各种理由推脱被告;期间,被告曾多次与房东沟通将房子解押的问题,电话微信都有记录;亦曾与房产中介多次沟通,房产中介B一直要求被告需要多次要在别人后面解押房子,被告为了急于解押被告的房子与中介发生分歧,导致被告与B吵翻了,曾将被告的电话及微信都拉黑了;5.因被告《房屋买卖合同》付款截止日期是20XX年X月X日,被告很着急,所以多次找到柴某要求解押进银行,但是柴某一直都在骗被告,没有去履行协议。被告发现情况不对,遂于X月X日赶到浙江省嘉善县XX派出所刑事报案,请求警方出面处理;6.出资人童某和丈夫孙某知道上述情况后,曾多次打电话问被告要1200000元的利息(每月利息15,360元)。被告已支付两个月利息30,720元;7.目前,柴某已经被公安机关抓获,此次事件已进入公安刑侦调查取证阶段。目前,被告已经被柴某诈骗,并因受骗而与资方签订有贷款协议,需要支付贷款1200000元,又与房东签订有《房屋买卖合同》,需要续付尾款150万元,实在是冤。本次被套路贷诈骗事件,有多处需要公安机关调查,相关的犯罪嫌疑人必将受到惩处。为了避免进一步的民事纠纷,需停止房东与资方的尾款利息及违约金的一切债券债务纠纷。被告急切期待人民法院公安机关查出诈骗幕后加罪犯并予以严惩,为受害者伸张正义,挽回损失。
五、法院认定事实
20XX年X月X日,案外人作为出让方,被告罗某作为受让方签订《嘉善县房地产买卖合同》,被告罗某向案外人购买位于嘉善县西塘镇房产(以下简称案涉房屋),购买价格为1860000元,被告罗某付了第一笔购房款360000元,20XX年X月X日,房屋登记权利人已变更为被告罗某,共有状态为单独所有,另外根据被告罗某陈述,案涉房屋已交付给被告罗某。
20XX年X月X日,被告罗某作为借款人向原告童某借款1200000元,借款期限6个月,月利率1.28%,按月支付利息,借款期满后一次性还清本息。如逾期偿还本金或利息,借款人须以逾期金额为基数按年利率24%支付逾期违约金。因借款人违约,出借人向借款人追索债权产生的一切费用包括但不限制于诉讼费、律师费、担保费、差旅费等均由借款人承担。同日,原告童某(甲方)作为抵押权人,被告罗某(乙方、丙方)作为抵押人、借款人签订《借款抵押合同》,该抵押合同载明:为担保甲方的债权,乙方同意将涉案房屋抵押给甲方作为借款的担保,债务履行期限为20XX年X月X日起至20XX年X月X日止,经协商抵押借款的利率为年13.36%,经协商抵押借款的利率为借款期限届满后,如丙方逾期还款,则甲方有权依法申请查封该不动产,同时丙方应承担为收回借款而产生的诉讼费、律师费、评估费/拍卖费等全部费用。押担保范围包括借款本金、利息以及实现债权的全部费用。20XX年X月X日,原告向被告转账1200000元,被告按月支付了两个月利息,自20XX年X月X日起被告未向原告支付利息。
另查明,为实现债权,原告于20XX年X月X日委托律师,并支付律师费52000元。
以上事实,由当事人陈述及原告提供的借条、借款抵押合同、
建设银行客户回单、抵押权证、房产证、代理协议及发票、不动产登记信息查询,被告提供的银行流水、房屋买卖合同等证据予以证实,本院予以认定。
六、法院观点及裁判结果
法院认为,合法的民间借贷关系受法律保护。原告童某与被告罗某之间的借贷关系,有借条、借款抵押合同、银行转账凭证等证据予以证实,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效,双方均应依约履行义务。原告已按约足额交付借款1200000元,履行出借义务,现借款期限已届满,被告理应按约还本付息。
关于利息,计算标准合理,本院予以支持。
关于律师费,案涉借条及借款抵押合同均明确约定,违约方应承担出借人为实现债权支出的律师费等费用,原告已实际支付律师费52000元,该费用数额合理,本院予以支持。
关于抵押权,被告以其单独所有的案涉房产为案涉借款提供抵押担保,并办理不动产抵押登记手续,抵押权依法设立。退一步讲,即便认定被告就案涉房屋构成无权处分,原告亦已善意取得抵押权,签订借款抵押合同时案涉房屋登记在被告一人名下且单独所有,并已向被告交付,原被告双方亦已完成不动产抵押登记,被告罗某辩称其系被案外人柴某诈骗、案涉借款属于套路贷,但其与原告之间的借贷及抵押合同关系,系独立于房屋买卖及被诈骗的法律关系,被告未提供证据证明原告参与诈骗或套路贷行为,亦未提交证据证明案涉借贷合同存在无效或可撤销情形,故其抗辩意见不能对抗原告的合法债权,本院不予采纳。被告如因被诈骗遭受损失,可另行向相关责任方主张。原告主张对案涉房产拍卖、变卖所得价款在案涉债权范围内享有优先受偿权,符合法律规定,本院予以支持。
综上所述,对原告的全部诉讼请求均予以支持。依照法律规定,判决如下:
1、被告罗某于本判决生效之日起十日内归还原告童某借款本金1200000元,并支付利息;
2、被告罗某于本判决生效之日起十日内赔偿原告童某律师费损失52000元;
3、原告童某有权对被告罗某所有涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款在上述第一、二项确定的债权范围内优先受偿;
4、驳回童某的其他诉讼请求。
七、律师评析
在目前刑事诈骗案件中,诈骗的手段和形式迭代更新,本案被告为解决自身住房和经济问题轻信他人可以零首付购房,并且通过一系列不符合正常房屋买卖的方式进行交易,甚至将本案的借款随意支付至他人账户,可见其对于交易风险的疏忽.结合本案原告的全部证据符合正常房屋抵押借款的手续,法院认为原被告之间的借贷关系在没有其他证据证明原告涉嫌诈骗的情况下可单独认定为一般民事法律关系。在本案中,原被告及房屋卖家遭受了因诈骗刑事案件带来的不同损失和风险,也警示其他有意打算所谓零首付的买家以及急于售房的卖家在房屋交易过程中应当谨慎。
郁千龄
职位:专职律师
业务专长:刑事辩护、合同法、房地产等



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