执行异议之诉中抵债房产排除执行的要件审查（上）
一、案情概述
申请执行人A方（两家专业资管与私募机构）依据人民法院的终审生效裁判，对主债务人D企业及连带保证人C房地产开发公司享有合法、确定的债权。
因债务人拒不履行生效裁判确定的法定义务，A方依法向中级人民法院申请强制执行。法院受理后启动财产查控程序，于20XX年9月6日正式查封了登记在被执行人C公司名下的37套商业服务类不动产，查封期限三年。这些不动产位于某县平安路，均为商铺，业态为商业服务，物权公示清晰，属于被执行人可用于偿债的责任财产范畴。
查封措施作出后，案外人B以真实购房权利人自居，主张其已通过以房抵债方式受让全部37套商铺，并实际占有使用，请求解除查封、中止执行。执行异议程序中，法院曾作出中止执行的裁定，但A方认为该裁定错误，依法在法定期限内提起了执行异议之诉。
早期，案外人甲公司作为居间操盘方与地方招商部门签订投资协议，负责项目落地、摘牌、报批、政策争取等前期工作。甲公司承担了极其繁重的全流程履约义务，包括促成项目落地、变更摘牌主体、办理规划扩容、争取税费减免、协调国资尽调、完成验收报批、引进商业运营、协助办理全部权证等大量高价值劳务与资源整合工作。
20XX年1月，案外人甲公司与案外人乙公司签订《合作协议书》，约定甲公司完成上述全部义务后，乙公司支付对价：1500万元固定现金收益，以及项目宗地内6000平方米商业不动产收益。该协议的性质是典型的商事项目收益分配，而非民间借贷。此后，案外人乙公司设立案外人丙公司，丙公司再分层设立项目子公司，最终由C公司具体负责案涉地块的开发建设。协议同时明确，甲公司有权指定任意第三方接收上述不动产收益。
20XX年，甲公司正式发函，指令C公司将6000平方米不动产中的一部分——即本案37套商铺——直接与自然人B签订预售合同并办理网签备案。2022年1月，B与C公司完成了全部37套商铺的网签。合同约定每套定金10万元，房款需进入政府预售资金监管账户。C公司于20XX年9月交付33套商铺、2024年5月交付剩余4套商铺，交付时间形式上早于查封时间。
这些交付没有统一交房验收单，没有开发商正式交房手续，也没有书面交接清单。B虽主张其已合法占有，但物业协议、消防责任书仅有少量份数，且多为单方签字，物业公司并未盖章确认；钥匙照片、现场照片无拍摄时间、无公证、无第三方佐证。更值得注意的是，37套中有4套商铺完全没有任何缴费、物业、交接、占用或租赁凭证，即无任何占有痕迹。
查封发生在20XX年9月6日。而在9月26日——查封后仅20天——C公司集中突击开具了发票、收据、维修基金凭证。案件审理过程中，C公司更将全部33套发票一次性全额冲红作废。
自20XX年大批量交付至20XX年9月查封，期间长达近一年，完全具备办理过户登记的时间窗口。当地常规商业房产过户流程通常仅需数日至数十日。然而，B从未提交任何书面催告函、律师函、投诉记录或起诉立案材料，甚至没有任何调解记录。
二、 双方观点
面对A方的强制执行申请，B在诉讼中提出了详细的答辩意见。他主张，整个交易链条完整合法，查封前已签订有效合同并办理网签，《合作协议书》与《商品房买卖合同》均签订于查封之前。他认为，甲公司所履行的极其繁重的项目落地、规划扩容、税费减免、国资尽调等义务，构成了完整的对价，应当视同B已经全款付清。B还主张，C公司在查封前已经交付了33套商铺的钥匙，后续又交付了剩余4套，他本人与物业公司签订了服务协议并缴纳了相关费用，部分商铺已出租给他人，因此查封前的合法占有成立。关于未过户的原因，B称系C公司一直未开具购房发票，其多次催促无果，待发票开出时房产已被查封，故不存在买受人过错。B进一步指出，《执行异议复议规定》第28条与第29条为择一适用关系，只要符合其中一条，其权利即足以排除强制执行；本案中即使不符合第28条，基于其作为自然人购买商业用房、享有物权期待权，也应当优先于A方的普通金钱债权得到保护。B还援引《九民纪要》关于外观主义不应滥用的精神，主张法院应注重财产的实质归属，而非仅仅依据不动产登记簿的记载。对于发票冲红的问题，B辩称那是C公司单方违约行为，与买受人无关。
A方认为，本案交易本质并非真实购房，而是商事收益抵债，B从未付出任何自有资金，也未承担任何项目义务，仅仅是被指定的末端接收人。《执行异议复议规定》第28条和第29条保护的是以取得房屋所有权为目的、支付真实对价的市场交易，而非以消灭旧债为目的的抵债安排，最高人民法院的长期裁判口径对此一以贯之。其次，37套房产均为批量商业商铺，完全不涉及居住生存利益，第29条自始没有适用余地。再次，购房对价必须是买受人向出卖人直接支付的款项，且应进入预售资金监管账户，而B没有任何付款记录，所谓的对价系甲、乙公司之间的合作劳务对价，依据合同相对性原则绝不能转嫁为B的购房款。关于占有，A方指出交付程序极不规范，大量证据形成于查封之后，定金数额矛盾，且4套房产根本没有任何占有痕迹；查封后突击补开的发票、收据不能证明在先事实。关于未过户的过错，B长达一年时间里从未发出书面催告、从未投诉或起诉，明显属于怠于行权。此外，C公司在审理中将全部发票冲红作废，足以推翻交易的真实性。在权利顺位上，A方的债权已经司法终审确认并进入强制执行程序，属于国家公权力保障的优先实现权利，而B的权利仅为普通债权，未经公示、无真实对价、不具备优先效力。
三、争议焦点
本案的争议焦点如下：
第一，交易性质争议。这到底是真实的市场化买卖，还是依托项目合作权益置换、以收益抵债的形式化交易？指令第三方确权模式能否认定买受人真实支付了购房对价？这一问题的答案，直接决定了应当适用普通房屋买卖的法律规则，还是按照抵债交易的特殊规则处理。
第二，司法解释适用争议。批量大宗商业用房能否适用《执行异议复议规定》第28条或第29条？第28条并未明确限定房屋用途，但实践中对于商业房产的适用往往更为严格；第29条则明确限定于“消费者”购买“居住用房”，批量商业商铺显然不在其文义范围内。B主张两条择一适用即可，A方则认为均不满足。
第三，对价支付争议。购房对价是否必须是买受人本人的直接付款？第三方劳务对价能否替代买受人本人的付款义务？合同相对性原则在执行异议之诉中应当如何适用？B主张甲公司的劳务投入构成了完整对价，A方则坚持付款主体与付款路径的刚性要求。
第四，合法占有争议。碎片化、查封后补正的证据，能否证明查封前持续、合法的占有？交付钥匙是否足以构成法律意义上的“合法占有”？4套完全无任何证据的房产是否成立占有事实？
第五，过错归责争议。长期未过户的根本原因，在于开发商单方阻碍，还是买受人怠于行权、未尽合理审慎义务？买受人是否负有积极的、持续的维权义务？口头催促能否作为无过错的充分证据？
第六，证据效力争议。查封后集中开票、补证、事后作废票据的行为，是否构成恶意串通规避执行、伪造证据？发票冲红在民事诉讼中具有怎样的证明效力？这些反常证据行为对案件整体心证的影响如何？
第七，权利顺位争议。基于商事合作抵债取得的债权性权利，与生效裁判确认的强制执行债权，何者应当优先保护？物权期待权在何种条件下可以对抗普通金钱债权？外观主义在执行异议之诉中的适用边界在哪里？
四、律师评析（代理视角）
在律师看来，本案的核心判断应当围绕真实交易与真实对价展开。从申请执行人的立场分析，B所主张的物权期待权不具备成立的基础，其各项抗辩理由在法律上和事实上均难以成立。
首先，以物抵债的交易动机是消灭旧债，而非取得房屋所有权，这与第28条保护“购房目的”而非“偿债目的”的立法本意相悖。最高人民法院在多个判例中明确，抵债权利人不能依据第28条排除执行。以物抵债协议的目的在于消灭旧债，抵债权利人并非以取得房屋所有权为目的的购房人，其享有的权利不优于普通金钱债权。本案的交易结构比普通民间借贷抵债更为复杂，涉及项目合作收益、多层主体、指令确权，终端权利人B没有任何实际付出。这种偶然的、继受性的权利如果被允许对抗司法执行，极易成为企业转移资产、规避执行的工具。法律不应当保护这种通过复杂架构逃避债务的行为。
其次，第29条保护的是消费者居住生存权，具有强烈的民生保障色彩。其适用条件极为严格：所购商品房必须用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案37套商业商铺，无论从数量还是用途上看，都与“居住”毫无关联。一次性购买37套商铺的行为，明显属于商业投资而非生活消费。因此，第29条自始没有适用空间。B试图将两条规定作为“择一适用”的关系，但这不能改变其不满足任何一条实质要件的事实。
第三，关于对价支付问题，这是本案最具法律分析价值的争点之一。根据《执行异议复议规定》第28条第3项，买受人必须“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。这里的“支付”应当如何理解？从文义解释和体系解释出发，支付主体应当是买受人本人，支付对象应当是出卖人，支付路径应当符合合同约定（本案中明确约定进入政府预售资金监管账户）。B从未向C公司或监管账户支付任何款项，这是不争的事实。甲、乙公司之间的劳务对价具有相对性，不能跨越合同关系直接认定为B的购房款。合同法上的合同相对性原则是民法的基础性原理，除非法律另有规定（如真正的利益第三人合同），否则不能随意突破。本案中的安排显然不属于法律规定的例外情形。如果法院认可这种间接对价等同于购房款，将彻底架空预售资金监管制度，为开发商和关联方任意转移资产打开方便之门。
第四，在合法占有的证明上，B提供的证据链存在根本性断裂。法律上的“占有”不仅要求事实上的控制，还要求这种控制具有公开性、持续性和排他性，并且能够通过规范的书面证据加以证明。规范的交付应当是：开发商出具交房通知书，双方签署房屋交接单、验收单，买受人签署物业协议并缴费，领取钥匙，实际入驻或出租。所有这些文件的形成时间必须在查封之前。本案中，交付环节缺失正规手续：没有交房验收单，没有正式交房手续，没有书面交接清单。查封后突击补开的发票、收据，因形成时间在后且无正当理由，依法不具有证明查封前事实的证据能力。定金数额的矛盾——合同约定10万元，收据记载5万元——进一步动摇了可信度。更致命的是，4套房产无任何占有证据，依法不应认定占有成立。B对于这4套房产的异议请求，应当直接予以驳回。
第五，过错问题同样致命。司法实践已经明确：开发商拖延办证并不当然免除买受人的维权权利和义务。法律不保护躺在权力上睡觉的人。买受人在具备长期办证条件、权利持续悬空的情况下，应当采取催告、投诉、诉讼等积极措施固定无过错事实。本案中，从20XX年交付至20XX年9月查封，期间长达近一年。当地不动产登记中心的办证流程通常为30个工作日。在这300多天的时间里，B从未发出过书面催告函，从未向住建局、税务局投诉，从未向人民法院提起诉讼或申请仲裁，甚至连一份律师函都没有。其仅以口头“多次催促”为由辩解，但未能提供任何通话记录、微信聊天截图、快递底单等初步证据。在民事诉讼中，口头陈述在没有其他证据佐证的情况下，几乎不具备证明力。买受人仅以开发商未开具发票为由主张未过户非因其自身原因，但未提供任何书面催告或诉讼证据。
第六，C公司将全部发票冲红作废，这是本案最具有决定意义的事实。发票在民事诉讼中原本是证明交易真实性的重要书证。根据我国税法相关法律及《发票管理办法》的规定，只有在发生销货退回、开票有误、销售折让等情形下，才能开具红字发票。随意冲红大额房产发票，本身就涉嫌税务违规。在民事诉讼的证据审查层面，冲红行为产生了两个严重后果。其一，冲红意味着开票人自认原发票所载交易未实际发生或已经解除，从而推翻了发票的证明效力。其二，冲红行为本身作为一个独立的事实，结合查封后补票、定金矛盾等情节，足以形成高度盖然性的心证——本案交易虚假，目的在于规避执行。在法庭上，当法官看到开发商先是在查封后突击开票，随后又在诉讼中主动将全部发票作废，其内心对交易真实性的怀疑几乎是不可动摇的。律师在代理类似案件时，应当敏锐地抓住发票状态这一关键细节，通过申请法院向税务机关调取发票冲红记录，或者责令当事人说明冲红原因，从而固定对己方有利的证据链。
最后，关于权利顺位的比较。即使B的权利在一定程度上成立（尽管本案中不成立），其性质也仅为普通债权，而A方的债权已经过司法终审并进入强制执行程序。执行异议之诉的核心功能，是判断案外人的权利是否“足以排除强制执行”，而不是确认案外人与被执行人之间是否存在某种债权债务关系。B如果认为自己享有对C公司的债权，完全可以通过另案诉讼的方式主张，但不能以此阻止法院对登记在被执行人名下财产的执行。从权利位阶来看，已经办理预告登记的物权期待权可以对抗普通查封；已经合法占有并支付大部分价款的买受人权利（即完全符合第28条四要件的物权期待权）可以对抗普通金钱债权；但以物抵债形成的、缺乏真实对价、缺乏完整占有证据、缺乏积极维权行为的权利，在法律位阶上甚至低于普通金钱债权。因此，B的权利不足以排除强制执行。
Yu Qianling
职位：专职律师
业务专长：刑事辩护、合同法、房地产等
