【以案说法】财产损害赔偿纠纷的法律适用
一、案情简介
2019年6月6日至2031年6月30日原告与案外人上海XX1企业发展有限公司签署《XX2财富广场一楼商铺租赁合同》，由原告承租位于上海市XX区XX路X号XX2财富广场一楼商铺X室，用于水果店、便利店、小吃店等商业用途，租赁期限为2019年X月X日至2031年X月X日。2021年X月X日，双方签署补充协议，原告增加承租编号为01室的商铺。以上02室及后增01室商铺，为原告合法承租上海XX1企业发展有限公司的房屋，且相关情况在系争房屋的产权人即被告上海XX3房地产开发有限公司处也有备案。2021年X月X日，被告上海XX4物业管理有限公司将原告商铺强行断电，导致原告无法正常经营，原告遂报警处理，无果。2021年X月X日左右，原告的商铺被两被告强行锁门。2021年X月X日左右，经他人告知原告所经营的超市被强行清空，原告前往承租商铺发现，商铺已被搬空，其中货品、设备等均已失踪，并于当日向上海市公安局XX分局XX派出所报警，说明情况。民警告知，系由两被告将超市内物品搬空。后经了解，被告上海XX3房地产开发有限公司将原告投资于商铺的装修强行霸占并出租给了他人使用。被告上海XX3房地产开发有限公司系承租商铺产权人，两被告上述行为严重侵害了原告对承租商铺内的财产权力，应当承担侵权责任，赔偿原告的财产损失，故起诉。
二、案件焦点
原告起诉是否已超过诉讼时效以及原告主张被告对其财产造成损害有无依据？两被告应否赔偿原告各项损失？
三、审理查明
2019年X月X日,原告(承租方、乙方)与案外人上海XX1企业发展有限公司(出租方、甲方)签订《XX2财富广场一楼商铺租赁合同》,合同编号为XXXXXX(含后增01),约定甲方将坐落于上海市XX区XX路X号X号一楼商铺02(含后增01室)出租给乙方,用于水果店、便利店、小吃店等商业用途,租赁期限自2019年X月X日起至2031年X月X日止。
同日,被告上海XX4物业管理有限公司在原告承租的商铺门口张贴《告示》,载明“各承租户:由于上海XX1企业发展有限公司(孙XX)(下称XX1公司)长期拖欠上海XX3房地产开发有限公司(下称XX3公司)的租金,XX3公司已于2019年X月X日发函通知XX1公司解除双方的租赁合同,XX3公司已就相关争议向上海市XX区人民法院起诉。”
2021年X月X日,原告(乙方)与案外人上海XX1企业发展有限公司(甲方)签订《关于后增01室相关问题的补充协议(一)》约定鉴于合同编号为XXXXXXX(含后增01)的租赁合同中01号商铺现已被甲方自其他承租人处收回,经双方协商一致,就此后增01室商铺等问题,达成如下补充协议:甲方已于2021年X月X日收回编号为01室的商铺,并于5日内移交给乙方,甲方承诺因该01室商铺与上家承租人之间的法律问题及债权债务由甲方承担和处理;乙方承诺知晓该房屋可能存在纠纷需要处理,并承诺自担风险自行处理经营问题或其他问题;甲方友情承诺该承租房屋如遇纠纷可配合乙方解决,但不承担因未解决任何可能的纠纷而对乙方进行任何经济赔偿等。
2021年X月X日,被告上海XX4物业管理有限公司向案外人上海XX1企业发展有限公司(孙XX)、XX2财富广场的各次承租人及房屋使用人发送《欠费停电通知》,载明“因上海XX1企业发展有限公司(孙XX)长期欠付水电费,经屡次催缴未支付,限2021年X月X日前缴清,如逾期未缴的,将实施停电,并望各位业主、租户做好停电准备。”2021年X月X日,原告向公安报警称因房东与物业之间的纠纷引起物业断电。贵公司的原甲方:孙XX(上海XX1企业管理有限公司),应在公告之日起30日内(2021年X月X日前)自动迁出,同时与上海XX3房地产开发有限公司的租赁关系解除。相关的第三方租货人应在公告之日起十五日内向法院递交相关租赁权的依据。逾期不递交的则视为放弃权利。现已超过法院公告规定的执行时问,请贵公司(乙方)出示与孙XX(上海XX1企业管理有限公司)的租赁合同,及之前最后二次支付房租水电费的相凭证,并结清至2021年X月X日前的租金、水电费及物业费等相关费用。如继续租赁该房屋的可与我公司委托授权单位签订续租合同。不愿继续租赁的请结清相关费用后在三日内搬离。如拒不支付相关费用的本公司将代位起诉,并追究违约责任。”2021年X月X日,被告上海XX3房地产开发有限公司授权委托上海XXX企业管理中心对被告位于XX区XX路X号、X号XX2财富广场一至十层(除XX酒店大堂XX舞艺术)商业办公楼经营管理出租使用,授权期限至2031年X月X日止。
2021年X月X日,本院作出(X)沪X执X号执行裁定书,载明上海XX3房地产开发有限公司与上海XX1企业发展有限公司、孙XX房屋租赁合同纠纷一案,因上海XX3房地产开发有限公司主动撤销执行中请,故裁定终结(X)沪X执X号一案的执行。
2021年X月X日,原告向公安机关报警称在XX区XX路X号X、X室的超市内遭遇盗窃。当日,原告向民警陈述“在2021年X月X日接到朋友电话,说位于XX区XX路X号X号、X室的超市怎么搬掉了,原告遂于X月X日13时10分许到上址去查看,发现上址门锁被撬,原来的超市里面的货架、货物、收银台、微波炉等东西全都没有,仓库也被清光,被盗的物品包括货架、收银台、微波炉还有货架上的货物、仓库里面的物品和超市的营业执照,怀疑物业、开发商和陆XX,陆XX原来是XX1公司的,现在是给开发商做事的。”
2021年X月X日,原告通过电话询问江海派出所X月X日报警案件的进展,接电话民警称“这个不是案件,有那个,在物业那里的东西”,原告询问“物业是吧,哪个物业XX4物业啊?你说物业怎么弄?是哪个物业?”,民警称“他们帮你那个收起来了,东西都在”,原告询问“是哪个物业?是帮我收起来,我去找他呀”,民警称:“名字我说不出来,物业名字我说不出,就是那幢楼的物业,他们保管在一个仓库里,你去看一下”,原告问:“是那个XX3房地产那个物业公司吗?他们的”,民警称:“应该是,呃,对的,”。现原告认为两被告造成其财产损害,遂涉讼。另查明,本院立案庭第一次审核原告提交起诉状时间为2024年X月X日。审理中,本院致电江海派出所调查关于2021年X月X日原告报案称超市遭遇盗窃一事,江海派出所社区民警称此事仅是纠纷,并未立案,当时约过吴某以及二房东孙XX,陆XX来调解,但他们不欢而散,事情也没有说清楚,说自己诉讼去,故不了了之,至于原告的物品是谁拿的,不清楚。
以上事实由《商铺租赁合同》、XX2财富广场承租商户注册经营信息备案表、营业执照及烟草专卖零售许可证照片、《关于后增01室相关问题的补充协议(一)》、报警信息反馈表、上海公安局案(事)件接报回执单、《房屋租赁主体变更事宜通知》、告示、欠费停电通知书、谈话笔录、执行裁定书、询问笔录、录音、《授权委托书》等证据予以佐证,经庭审质证,本院予以确认。关于诉讼时效,原告系于2021年X月向公安报警得知承租房屋内东西被搬走,2024年X月向本院起诉,故本案诉讼时效尚未超过。关于两被告是否造成原告财产损害,应否赔偿。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,原告向案外人上海XX1企业发展有限公司承租涉案房屋,上海XX1企业发展有限公司作为二房东因与大房东上海XX3房地产开发有限公司之间的租赁纠纷,致使上海XX3房地产开发有限公司向原告等次承租人发送限期搬离通知、上海XX4物业管理有限公司向原告等发送停电通知,但依据在案证据无法证明原告租赁场所内的物品确由两被告搬离、对原告实施断电行为或强行霸占,原告称派出所民警告知其东西是两被告搬离,但本院注意到派出所民警并未在录音中明确系由两被告搬离原告的物品,且除其陈述外,亦无其他证据予以佐证,社区民警亦称其当时组织二房东与原告进行协调而非两被告,故本院对原告的述称难以采信。另,即使两被告对原告采取停电或强制清退措施系因二房东上海XX1企业发展有限公司欠付租金、电费等行为导致,两被告提前向原告等次承租人提前告知了与案外人上海XX1企业发展有限公司的纠纷,也告知原告等次承租人可能采取的措施,原告在与案外人上海XX1企业发展有限公司签订《补充协议》时也明确约定了其已知晓两被告与上海XX1企业发展有限公司的租赁纠纷,以及后续的经营风险,故即使两被告存在上述行为亦对原告不存在主观过错,故对原告要求两被告赔偿其各项损失的请求,本院不予支持。
四、律师观点
1.根据原告吴某提供的证据证实:2021年X月X日,吴某因发现其在XX2广场承租的X、X室内的财物失窃,遂当即向XX区江海派出所报案。依照吴某报案的陈述及其失窃金额,该案属于刑事案件,应当由公安机关立案侦查。如果该案确由公安机关正在开展侦查的话,XX法院应当对原告就同一事实提起民事诉讼请求不予受理,即使XX法院已经受理,也应当裁定中止对本案审理,待公安机关侦查完毕且无法认定的情况下,方可继续审理该民事案件。故恳请法院首先查明本案是否存“一事两理”的不合法情况。
2.如果公安机关经侦查后都无法查明具体的作案者,那么原告依据什么事实和证据向奉贤法院提起民事诉讼,要求被告来赔偿其失窃的损失呢。若原告认为被告系作案者,就应当及时向公安机关提供线索和证据,让公安机关进行调查。现原告在既没有证据证明其失窃物品系被告所为,又不向公安机关提供证据和线索,亦或者公安机关经侦查后无法查明具体作案嫌疑人的情况下,却要求被告承担相应民事赔偿责任,纯属无理取闹。
3.即便根据原告提供的现有证据,也难以证明其在XX2广场承租的101室于2021年X月X日发生失窃的具体事实,更无法证明其所谓的物品失窃这一后果与被告行为之间存在内在的、必然因果关系。
4.从原告的询问笔录中的记载内容反映,原告也仅仅是怀疑物业、开发商、以及陆XX,并强调陆原来是XX1公司的。
5.原告代理人持法院调查令前往上海市公安局XX分局江海派出所调取超市早于盗窃案件相关笔录及书面卷宗材料,但公安机关给予的答复是“未查询到相关材料”。
6.从原告与民警的对话中可知,是物业把东西收起来保管在一个仓库里,原告也回应去了解一下。综合上述证据内容以及原告的诉请请求,被告XX3公司认为财产损害赔偿属于侵权类纠纷案件,必须符合侵权类案件的构成四要件,即有明确的侵权行为人、行为人有过错、有损害的结果和事实、行为的过错行为与损害结果之间有因果关系。本案中连明确的侵权行为人都无法查明,仅凭原告的怀疑和单独的陈述无法认定XX3公司是侵权行为人,故建议法院驳回其全部诉讼请求。
五、案件核心要点
（一）案件基本事实核心
1.租赁关系：原告与案外人上海XX1企业发展有限公司存在合法租赁关系，承租XX2财富广场01、02室商铺，租赁期限至2031年，相关租赁情况已在产权人（被告XX3公司）处备案。
2.争议起因：产权人XX3公司与二房东XX1公司存在租赁纠纷（XX1公司拖欠租金、水电费），XX3公司委托XX4物业处理相关事宜，后原告商铺出现断电、锁门、物品被清空等情况，原告主张两被告侵权并索赔。
3.关键时间节点：2021年X月停电、锁门，2021年X月原告发现商铺被清空并报警；原告于2024年X月起诉，法院认定诉讼时效未超过。
（二）案件焦点及审理核心结论
1.诉讼时效：原告2021年X月知晓物品被搬离，2024年X月起诉，未超过诉讼时效，法院予以认可。
2.侵权认定：原告未能举证证明两被告实施了断电、锁门、搬离物品、霸占装修等侵权行为；派出所未立案，民警表述模糊，无其他证据佐证两被告系侵权主体，故无法认定两被告存在侵权行为。
3.过错与因果关系：两被告已提前向原告告知其与XX1公司的纠纷及可能采取的措施；原告签订补充协议时已知晓经营风险，自愿自担风险，故两被告无主观过错，其行为与原告诉称的损失无因果关系。
六、案例启示
（一）对承租人的启示
1.审慎签订租赁合同及补充协议：承租商铺时，需核实出租方（尤其是二房东）的合法出租权限，明确出租方与产权人、其他相关方的权利义务关系；签订补充协议时，需仔细审查风险提示条款，对“自愿自担经营风险”等类似约定务必谨慎，避免后续自身权益受损时无法追责。
2.强化证据留存意识：在经营过程中，对商铺内的货品、设备、装修等财产，应留存购置凭证、清单、现场照片/视频、定期盘点记录等，一旦发生财产损失，可作为证明损害后果的关键证据；遇到断电、锁门、物品被搬离等情况时，及时报警并完整留存报警记录、与相关方的沟通录音、现场影像等，避免因举证不足承担不利后果。
3.关注租赁相关纠纷动态：承租期间，若得知出租方与产权人、物业等存在纠纷，应及时与出租方沟通核实，明确自身权利义务，必要时采取合理措施防范风险（如留存沟通记录、咨询律师），避免因第三方纠纷牵连自身权益。
4.明确维权路径：遇到财产损害时，应先明确侵权主体，收集充分证据后再提起诉讼；若怀疑涉嫌刑事犯罪，需督促公安机关立案侦查，避免在无证据支撑的情况下盲目起诉，浪费维权成本。
（二）对产权人及物业公司的启示
1.规范维权行为：因出租方（二房东）违约引发纠纷时，产权人及受托物业公司应采取合法、合理的方式维权，提前向次承租人公示纠纷情况、拟采取的措施及相关责任主体，留存公示记录，避免因行为不当被认定为侵权。
2.留存相关证据：在处理纠纷、采取相关措施（如发送通知、协调沟通）时，应留存书面通知、送达记录、沟通录音、现场照片等证据，证明自身行为的合法性、合理性，防范被诉侵权的风险。
3.明确委托权限与责任：物业公司受产权人委托处理相关事宜时，应明确委托范围，在委托权限内行事，避免超越权限实施行为；同时，明确自身与产权人的责任划分，避免因委托事宜引发的纠纷承担不必要的责任。
（三）对司法实践及普遍维权的启示
1.举证责任是侵权纠纷的核心：财产损害赔偿纠纷中，“谁主张、谁举证”是基本原则，当事人需全面举证证明侵权行为、损害后果、过错及因果关系四要件，否则将承担举证不能的不利后果，即诉求无法得到法院支持。
2.区分民事纠纷与刑事纠纷：当事人以“被盗”等涉嫌刑事犯罪为由主张权利时，需以公安机关立案侦查为前提；若公安机关未立案，仅作为民事纠纷处理，法院可依法正常审理，不存在“先刑后民”或“一事两理”的情形。
3.合理划分经营风险与责任：租赁合同中明确的风险承担条款具有法律效力，承租人自愿认可的风险条款，将作为法院认定责任划分的重要依据，各方当事人在签订合同时应明确自身权利义务，避免后续产生责任争议。
Yu Linbin
职位：合伙人
业务专长：商事合同、金融类经济类犯罪的辩护、贪污贿赂类职务类犯罪的辩护
