【以案说法】结合相关案例浅析妨害排除的适用
一、案例一
共有区域权益之争中对于共有部分，业主是否能行使排除妨碍之权？
【案情简介】
龚某一（本案被告之一）是位于广东省佛山市xx区的业主，关某一、张某一、康某一（本案原告）分别是同一地区不同商铺的业主。2019年7月20日，被告龚某一与黄某一签订了《物业（商铺）租赁合同》，将位于广东省佛山市xx区的商铺出租给黄某一，租赁期限为6年（自2019年7月21日至2025年7月20日）。后，黄某一将租赁的商铺用于新全优公司（本案被告之二）的经营活动。
在新xx公司经营期间，其分别于租赁商铺外的公共通道上加装了铁闸门和电动玻璃门，在一层和二层西面楼梯间摆放了包括吧台、广告牌、桌椅、鞋柜等经营设备设施。
针对新xx公司的以上行为，原告曾委托北京市xx律师事务所向新xx公司和龚某一发出律师函，要求恢复公共区域的原状，但新xx公司未按要求执行。后，诉至法院。
【案件焦点】
1.xx服务部是否实施了妨害行为；
2.关某一、康某一、张某一是否有权主张排除妨害。
【法院查明】
1.碧桂园生活服务集团股份有限公司龙江分公司物业服务中心出具证明，确认新xx公司和贝菈贝比服务部（本案被告之三）共同租下相关物业，并在装修前向物业服务中心报备。物业服务中心告知不得改变房屋主体结构，并严格按照消防管理规定执行。
2.xx服务部已于2020年8月14日登记注销。
【律师观点】
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，业主对共有部分的管理权包括但不限于以下权力：
1.共同决策权：业主有权参与对共有部分的管理和使用做出决策，包括但不限于共有部分的维修、改造、使用规则的制定等。
2.监督权：业主有权监督物业管理公司或其他管理机构对共有部分的管理活动，确保其符合业主的共同利益。
3.收益权：业主对共有部分产生的收益（如广告收入、公共停车场收入等）享有分配权。
4.维护和修缮权：业主有权要求对共有部分进行必要的维护和修缮，以保证其正常使用和安全。
5.排除妨害权：当共有部分受到侵害或妨害时，业主有权请求排除妨害或消除危险。
业主在行使以上权力的同时，通常需要遵守以下原则：
1.共同决定：对于重大事项，如共有部分的改造、大额支出等，通常需要通过业主大会或业主委员会的共同决定。
2.遵守法律法规：业主在行使管理权时，必须遵守国家法律法规和地方政策，不得违反法律规定。
3.维护公共利益：业主在行使权利时，应当考虑到整个社区的公共利益，不得损害其他业主的合法权益。
4.合理使用：业主应当合理使用共有部分，不得私自占用或改变共有部分的用途。
【法院观点】
1.无证据表明，xx服务部有实行案涉妨碍行为。xx服务部的主体不合法，其在前两次庭审时的委托也不合法，故该确认行为无效。本案承租被告龚某一商铺的是黄某一，其将租赁场地用于被告新xx公司经营，后被告新xx公司使用商铺外的公共部分，被告新xx公司在庭审中也确认，故本院认定实际实施者是被告新xx公司。无证据证明xx服务部有实际使用商铺外的公共部分，且其早在2020年8月14日即本案立案前已实际注销，即使之前有使用，现也不可能再使用，故对三原告主张xx服务部仍是实际实施者，本院不予支持。xx公司经营地址并不在碧桂园华府；被告龚某一只是出租商铺，并未出租共有部分；马某一只是xx服务部经营者，无证据证明上述被告有实施上述行为。
2.本案三原告享有请求排除妨害的权利。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”三原告的商铺与被告龚某一的商铺均属于碧桂园华府的商铺，涉案租赁商铺外的公共通道和楼梯间是碧桂园华府各业主专有部分以外的共有部分，属于碧桂园华府全体业主共有，按上述规定，三原告与被告龚某一均享有共有和共同管理的权利。对侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
【判决结果】
1.被告佛山市新xx文化有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除碧桂园华府2区的公共通道上加装的铁闸门和电动玻璃门，搬走、拆除在一层和二层西面楼梯间摆放的吧台、广告牌、桌椅、鞋柜、墙面装饰等经营设备设施并恢复原状；
2.驳回原告关某一、康某一、张某一的其他诉讼请求。
【相关法律】
1、《中华人民共和国民法典》
第二百三十六条……妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百七十一条……业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十四条……建筑区划内的道路，业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百八十七条……业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款规定……代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料。
二、案例二
妨害排除纠纷中，是否可以对房屋占有使用费提出请求？
【案情简介】
根据（2021）沪0105民初18410号民事判决书，乐某一（本案原告）已成为901室房屋的实际合法产权人，后因张某一（本案被告）仍继续占有使用901室房屋，最终，诉至法院。
【双方观点】
原告观点：
1.要求被告立即搬离案涉屋。
2.要求被告支付自2022年6月23日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。
被告观点：
1.原告未向被告支付折价款，故被告有权拒绝搬离，认为901室房屋是质押物。
2.原告需办理新的产权证才拥有产权人资格。
3.对原告主张的占有使用费不清楚且不认可
【案件焦点】
1.被告是否能以前诉判决未执行完全为由，对案涉房屋行使质押权。
2.原告是否能请求被告支付房屋占有使用费。
【法院查明】
1.张某一是被继承人乐某二的再婚配偶，乐某一是乐某二与前妻的婚生子。
2.18410号案件判决确认901室房屋产权归乐某一所有及继承所有。
3.18410号案件判决后，各方均未上诉。
4.张某一自1xx10号判决后一直居住在901室房屋内。
5.1xx10号案件判决后，张某一已申请强制执行，请求乐某一支付应付款项，后，乐某一已向法院支付了执行款、逾期付款利息及执行费，视为履行完毕。
6.中原物业出具的《房地产价格咨询意见书》显示，901室房屋的市场租赁价格为每月12,000元至15,000元。
【律师观点】
一方无权占有他人房屋，而继续占有使用，房屋的合法所有者可以依法要求无权占有者支付占有期间的使用费，以赔偿因无权占有所造成的损失。占有使用费的具体金额通常由双方协商确定，或者由法院根据房屋的市场租赁价格、占有使用的时间长度以及其他相关因素来判定。
在实际案件中，法院可能会参考市场价格以及双方的实际情况，来确定合理的房屋占有使用费。
【法院观点】
1.本案中物权变动及其效力：法院认为，根据相关法律规定，物权的设立、变更、转让或消灭，因人民法院的法律文书生效而发生效力。在本案中，1xx10号案件的判决书已经确认901室房屋产权归原告乐某一所有及继承所有，且该判决已于2022年6月22日生效，因此自此判决生效之日起，原告乐某一已是901室房屋的合法产权人。因此根据物权法定的原则，原告基于生效法律文书享有901室房屋合法产权人身份。
2.房屋占有使用费的标准：结合中原物业出具的询价结果，考虑房屋装修的情况、实际使用的情况及合理的市场价格，酌情调整房屋占有使用费为每月13，500元。
【判决结果】
1.被告张某一应于本判决生效之日起十五日内从上海市长宁区安顺路158弄11号901室房屋搬离；
2.被告张某一应于本判决生效之日起十五日内向原告乐某一支付自2022年6月23日起至实际返还上址房屋之日止的房屋占有使用费，按每月13，500元标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【相关法律】
《中华人民共和国民法典》
第二百二十九条……因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十五条……无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十条……所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条……民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
三、案例三
公共区域采光被影响时，是否可通过妨碍排除进行救济？
【案情简介】
因陈某一、吕某一在装修时私自拆除公共区域的栏杆并进行封闭施工，周某一发现认为其侵害了其通风、采光等合法权益，后诉之于法院，历经一审、二审。
【双方观点】
周某一观点：陈某一与吕某一侵害了其在公共区域获得通风、采光和日照的权利，要求二人承担恢复公共区域原状的义务。
陈某一与吕某一观点：1.家中有小孩，封闭过道中的相关区域是考虑到安全问题，如果不封闭，下雨天也会路滑。2.过道本身是靠北面的，不存在采光问题，天井现在也起到通风用，对周某一也不存在其他影响。
【案件焦点】
1.陈某一和吕某一封闭公共过道和设备平台的行为是否侵犯了周某一的通风、采光等相邻权利。
2.陈某一和吕某一提出的抗辩理由是否能为其封闭公共过道和设备平台的行为提供正当性。
【法院查明】
1.周某一与陈某一、吕某一均购买了xx市××街道××花园××幢××号××商品房，其中周某一家为1xx2室，权证号为002xx29号，属于中间户；陈某一、吕某一家为1xx3室，权证号为001xxx1号，属于边户。
2.周某一家与陈某一、吕某一家相邻，上述房屋均办理了不动产登记手续。
3.陈某一、吕某一对1xx3室门口的过道及与过道相连部分的设备平台封闭进行装修。
4.根据现场照片及当事人陈述可以看出，陈某一、吕某一家1503室门口部分有过道与外部出行的区域连接，过道的一边是室内天井，另一边有设备平台，设备平台再外面就是外部空旷空间，通过与其他楼层对比，过道、设备平台与外衔接部分原来均用金属的护栏进行隔离，过道另一头有安全防火门，原设备平台、过道均处于空旷状态，没有封闭。
5.现陈某一、吕某一在过道、设备平台部分用玻璃等材料进行封闭施工。
6.因同一小区与本案事实相类似情况，法院立案受理了案号为（2020）x02x2民初1xxx1号的案件，该案中，该小区物业公司表示，对于案涉类似矛盾，其已经召集相关住户一起开会，告知边户涉及的过道是属于公共部分，中间户的入户花园计入套内面积，对于公共部分的部分违法行为其已经发出限期整改单
【律师观点】
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。建造建筑物，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
【法院观点】
本案中，通过双方提供的证据及现场照片，可以确认陈某一、吕某一对过道、设备平台进行封闭施工的区域未计入其套内面积，而周某一作为中间户，从原处于空旷状态变为封闭状态的区域，在一定程度上影响了周某一的通风、采光等相邻权利，物业公司在同类情况的另案中也认可上述行为违反了相关规定，因此陈某一、吕某一对周某一的相应物权进行了侵害，应当承担排除妨害、恢复原状等责任。
【判决结果】
陈某一、吕某一于判决发生法律效力之日起30日内拆除xx市xxxx花园5幢8号1xx3室门口过道和设备平台中的设施，并恢复至原交房时的状态。
余林斌
专职律师
业务专长：商事合同、房产建筑、公司法、财富管理等
