房地产税等于房产税吗？对买房炒房有何影响？

房地产税渐行渐近，律师为您解读

房地产税改革试点要来了！房地产税等于房产税吗？税率多少？对买房、炒房有影响吗？税收法定，为什么是国务院试点？上海市东方剑桥律师事务所莫煦冰律师为我们进行深度解读。

问题一：房地产税等于房产税吗？

这是两个完全不同的概念。房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

问题二：对买房、炒房有什么影响？

开征房地产税，可能对总体一手房和二手房新建商品房价格、供应量产生影响，长期来看，整个行业终将趋于健康平稳。

例如，近期上海、北京、广州等一线城市，不少有多套房的业主已经开始集中挂牌出售。一手房影响相对于二手房要柔和一些。

对刚需住房可能影响不是特别大，对于多套房或者人均面积比较大的业主影响较大。

此次房地产税改革目标明确，炒房或将会很难获利，甚至于将会有巨大的成本损失。

如试点在一线城市，由于刚需、刚改人群较多，对市场的影响从短期来看，购房者持币待沽或房主持房观望情况会存在。

但中长期来看，决定市场的永远是新市民、新产业的引进能力，故中长期影响不大。

问题三：此次征税的税基及税率？

两个税基

开征房地产税可能包含了土地和房产两个税基。此外，有业内人士提到还应考虑影响公平性的如下问题：房地产税是否有溯及力？新开征房地产税是不是重复征税？

税率：试点地区政府决定

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定，房产税税率，按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

这次房地产税改革试点采用全国人民代表大会常务委员会制定授权决定决定，国务院制定房地产税试点具体办法（简称试点办法），试点地区人民政府制定具体实施细则（简称试点细则）的立法模式。因此，各试点税率依据该试点办法确定。

例如，《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）五、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

问题四：税收法定，为什么是国务院试点？

根据《立法法》第八条规定，“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制”必须由法律规定，这即是税收法定原则。税收法定原则本质上是要人民当家做主，即征税的权力必须由人民来决定，由人民的代议机关——全国人大制定税收法律，政府才能征税。

同时，根据《立法法》第九条的规定，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对尚未制定法律的事项先制定行政法规。本次全国人民代表大会常务委员授权国务院进行房地产税试点就是基于《立法法》这一条规定。

问题五：出台房地产税的背景是什么？

2021年，从中央到地方的一系列相关举措，是推行房地产税改革试点的序曲。

此前，2021年3月，我国“十四五”规划正式发布，在房地产相关内容中提到：要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”；4月，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革；5月，财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

据业内人士分析，房地产税改革自2011年上海和重庆推出房产税以来，并没有新的推进。这一次增加城市试点，表明房地产税改革进一步深入，有望在多种试点的基础上让房地产税成为一个常规的、全国性的税种。

推动房地产的长效机制建设，目前政府来自房地产的相关收入主要还是土地出让金，类似于流转税，在未来楼市需求减弱的背景下不利于税收稳定，房地产税作为持有税，有利于房地产相关税收的稳定和持续。

那么，我国推出房地产税改革试点出台是否符合预期？目前有以下三种观点：

中信证券：出台房地产税是大势所趋，预计房地产税将主要针对房价上涨过快的区域试点推广。
中信建投证券认为：房地产税试点扎实推进恰逢其时，对楼市负面影响有限；房地产税改革目标是稳妥地完成制度转变；目前房地产市场刚需特征明显，房产税改革试点对销售影响有限，按揭增长缓慢是当前楼市的主要矛盾。
安信证券：房地产税试点缓解住房结构性矛盾、促进共同富裕。

问题六：此次的征税范围？

中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

决定提出，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

本文由“汇眼识法”公众号2021年10月26日发布（点此链接进入原文）。由于莫煦冰律师为本所律师，故在此转发，并对标题进行了一点修改。