争议焦点一：查封前是否签订合法有效的书面买卖合同

 书面买卖合同的签订是判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的基础前提，只有在查封前签订合法有效的书面买卖合同，案外人才有可能进一步主张排除强制执行。2015年11月20日，郭某与青岛公司签订《内部认购协议书》，约定郭某认购深圳公司开发的涉案房屋；深圳公司否认了系争合同的真实性，认为系争合同存在倒签的可能，但认可《分期付款协议》的真实性。本案二审中青岛公司表示，对系争合同上其公司公章的真实性予以认可。结合《分期付款协议》载明“鉴于:2015年11月20日,甲乙双方签订《商品房买卖合同》一份…”的内容以及深圳公司对郭某已支付除2万元定金以外的其余购房款的事实不持异议的事实，法院认为，郭某主张其与青岛公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，有相关证据佐证，法院予以采纳。

争议焦点二：是否已支付全部购房款

 支付全部购房款是案外人履行买卖合同义务的核心内容，也是其享有足以排除强制执行的民事权益的重要体现，只有足额支付购房款，才能证明案外人对取得房屋所有权的诚意与投入，进而具备排除强制执行的合理性。本案中，双方当事人对购房款的支付争议主要集中在2万元定金是否实际支付，对于其余148万元购房款的支付事实，深圳公司无异议。

 郭某主张其已足额支付150万元购房款（含2万元定金），并提供了交通银行信用卡电子账单、招商银行信用卡电子账单、中国农业银行POS机消费记录、中国建设银行个人活期账户交易明细、定金收款收据、青岛公司记账凭证、青岛公司ERP系统截图（复印件）等证据。郭某称，2015年11月5日，因手头暂无2万元资金，青岛公司销售人员梁某代为通过交通银行尾号6506账户、招商银行尾号6176账户向青岛公司支付17000元、3000元，合计2万元定金，之后郭某以现金方式将2万元返还给梁某，但因时间久远，无法提供现金返还的证据；2015年11月20日、11月30日、12月24日，郭某通过建设银行分别向青岛公司支付28万元、96万元、24万元，加上定金2万元，已足额支付全部购房款。二审中，青岛公司认可收到郭某支付的2万元定金，进一步支持了郭某的主张。

 深圳公司对2万元定金的支付提出异议，认为郭某提供的付款凭证无法证明该2万元与购房款有关，且郭某无法提供委托梁某代付定金的证据及现金返还梁某的证据，故不能认定2万元定金已实际支付。一审法院未明确认定定金支付事实，仅以整体证据不足驳回郭某请求；二审法院经审查认为，虽然郭某无法提供委托代付和现金返还的直接证据，但结合青岛公司认可收到2万元定金、定金收款收据与POS机消费记录的时间金额相符、青岛公司记账凭证对该笔定金的记载等证据，能够形成证据链，证明2万元定金已实际支付，郭某已足额支付全部购房款。

 二审法院的裁判逻辑在于，认定购房款支付时，应综合考虑出卖人的认可、收款凭证、付款记录等证据，对于存在代付等特殊情况的，只要有充分证据证明款项的性质与购房款相关且出卖人已实际收到，即使部分细节证据存在瑕疵，也可认定已支付全部价款，不能因个别证据的缺失而否定整体付款事实。

争议焦点三：查封前是否合法占有该不动产

 合法占有是案外人实际控制不动产的体现，只有在查封前合法占有不动产，才能证明案外人对不动产的权益已具备一定的公示性和稳定性，足以对抗申请执行人的债权。本案中，郭某主张其在查封前已合法占有涉案房屋，并提供了《房屋验收交接单》、《钥匙委托协议》、物业公司出具的《收款收据》、物业费及电费缴纳记录、《租赁合同》、物业公司出具的《变更说明》等证据。

 根据郭某提供的证据，2016年6月25日，青岛某物业管理有限公司（以下简称“青岛物业公司”）受托与郭某办理涉案房屋的交接手续，将房屋钥匙交付给郭某，双方签订《房屋验收交接单》与《钥匙委托协议》；2016年7月至2023年9月，郭某持续向青岛物业公司缴纳物业管理费及部分代收电费；期间，郭某还将涉案房屋出租给他人使用，如2020年6月5日与刘某签订《房屋租赁合同》（租期至2022年6月19日），2023年9月7日与大连某国际货运代理有限公司青岛分公司签订《房屋租赁合同》（租期至2026年9月30日），并提供了收取租金的银行凭证。青岛物业公司出具的《变更说明》载明，因公司内部调整，2018年ERP系统变更导致郭某2018年前的缴费明细删除，但可查询到该期间郭某持续缴费且无欠付费用，进一步印证了郭某的占有事实。

 深圳公司虽对部分证据的真实性予以认可，如《房屋验收交接单》、《钥匙委托协议》，但抗辩郭某未实际占有使用房屋。二审法院认为，郭某提供的交接手续、缴费记录、租赁合同等证据能够相互印证，形成完整的证据链，证明其在法院查封前已通过验收交接取得房屋钥匙，并通过缴纳物业费、出租房屋等方式实际控制和使用涉案房屋，符合“合法占有”的构成要件。

 二审法院的裁判思路强调，合法占有不仅包括自己直接使用，还包括出租等间接使用方式，只要案外人在查封前已实际控制不动产，并通过一定的行为（如缴费、出租）体现其对不动产的支配权，即可认定为合法占有，被上诉人若无相反证据反驳，应承担举证不能的不利后果。

争议焦点四：未办理过户登记是否非因买受人自身原因

 非因买受人自身原因未办理过户登记是排除强制执行的关键要件之一，若因买受人自身原因，如怠于行使权利、拖延办理等，导致未过户，说明案外人对未取得物权存在过错，其物权期待权的保护优先级应低于申请执行人的债权；反之，若因出卖人、政策等客观原因导致未过户，案外人无过错，则其权利应优先得到保护。本案中，郭某主张未办理过户登记系青岛公司工作人员变动频繁、资料未及时交接、维修基金无法缴纳及疫情等客观因素所致，自身无过错；深圳公司则认为郭某怠于行使权利，未及时要求青岛公司办理过户登记，系自身原因导致未过户。

 郭某为证明其主张，提供了青岛公司2024年6月28日出具的《情况说明》，载明因工作人员变动、资料未交接、维修基金无法缴纳、疫情及政策要求房款存入监管账户等原因未能办理过户、2024年7月31日青岛公司发送的《金石广场产证办理》短信通知，要求郭某于2024年8月30日前办理产权证、青岛物业公司《变更说明》、青岛公司工作人员与住建局人员的微信聊天记录等证据。郭某称，其一直积极关注过户事宜，但因青岛公司的原因及客观政策因素，导致过户手续迟迟无法办理，自身不存在消极不行使权利的情况。

 深圳公司反驳称，郭某与青岛公司于2015年11月签订系争合同，2016年6月办理房屋交接手续，合同约定双方在签署《房屋交接书》之日起240天内办理过户申请手续，但直至2023年7月房屋被查封，长达7年的时间里，郭某未提供任何证据证明其曾就过户事宜向青岛公司或相关部门主张过权利，明显于怠于行使权利，未办理过户系自身原因所致。

 二审法院经审理后认为，郭某提供的证据虽能证明存在工作人员变动、疫情、政策等客观因素，但无法直接证明其在提起本案诉讼前长达7年的时间内曾就办理过户登记手续主张过权利以及主张权利的具体时间。从合同约定的过户期限为自2016年6月交接后240天内，即2017年2月前，至2023年7月房屋被查封，期间长达6年多，郭某未采取任何有效措施，如发函、诉讼等，要求青岛公司办理过户，也未向相关部门申请协助办理，其行为已构成怠于行使权利，深圳公司的抗辩理由成立，应认定未办理过户登记系因郭某自身原因所致。

 因此，判断是否因买受人自身原因未过户，不能仅看是否存在客观因素，还需审查买受人是否积极行使权利。即使存在出卖人过错、政策变化等客观因素，若买受人在合理期限内未采取任何措施主张权利，导致过户延误，仍应认定为自身原因。本案中，郭某在长达7年的时间里未提供证据证明其主张过过户权利，明显超出了合理的权利行使期限，存在过错，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。