结合案例，分析债权人能否要求涤除债务人房屋已设立的居住权
一、问题的提出与法律基础
居住权作为《民法典》新增的用益物权（第366—371条），赋予权利人对房屋的占有和使用权，但其与抵押权等担保物权的冲突在执行程序中日益凸显。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第28条，若后设立的用益物权（如居住权）对在先担保物权的实现构成实质性障碍，法院可强制涤除该权利后再行拍卖。下文结合案例，从法律适用、审查标准、例外情形等角度展开分析。
二、债权人可要求涤除居住权的核心情形
1.设立时间冲突：居住权晚于抵押权或其他优先权
根据物权“设立时间优先”原则，若居住权登记时间晚于抵押权设立或法院查封，则居住权不得对抗在先权利。
典型案例：在“某银行申请执行王某案”中，王某于2022年11月为银行设定抵押权后，2023年7月为其母亲设立居住权。法院认定居住权设立在后，且导致房屋评估价降低148万元（从2011万降至1863万），影响抵押权实现，故裁定涤除。
法律依据：《拍卖规定》第28条明确“对在先优先权有影响的用益物权应除去”。
2.恶意规避执行：虚假设立或未实际履行
若居住权设立存在恶意逃避债务的意图，法院可穿透形式审查实质。判断标准包括：
设立时间与债务形成关联性：如居住权设立于债务危机爆发后（如王某在多家债权人起诉前突击设立居住权）；
居住权人未实际占有：案例中李某从未入住涉案房屋，王某反而持续出租获利；
对价不合理或无偿：居住权若为无偿或象征性对价，易被推定为虚假权利。
3.对债权实现造成实质性损害
法院通过评估房屋在有无居住权状态下的价值差异，判断是否构成“实质性障碍”：
差价标准：若居住权导致房屋价值显著降低（如案例中差价达7.3%），且不足以覆盖优先债权本金，则构成涤除条件；
市场流通性影响：负担居住权的房屋可能因竞拍者减少而流拍，损害债权人利益。
三、涤除居住权的司法审查路径
1.程序启动与审查范围
依申请启动：债权人需主动提出涤除申请，并提供抵押权登记证明、居住权登记时间等证据；
实质审查内容：包括居住权设立的真实性（是否恶意串通）、设立时间、实际履行情况（如是否占有）、对优先权的影响等。
2.评估与听证程序
双轨评估机制：法院委托评估机构分别按“带居住权”和“不带居住权”两种状态进行估价（如案例中的2011万与1863万对比）；
听证程序：召集债权人、债务人及居住权人听证，若协商不成则由法院裁定。
3.执行异议的处理
居住权人提出执行异议时，法院依据《执行异议复议规定》第20条审查：
优先权对抗效力：担保物权作为优先受偿权，可对抗居住权人的排除执行请求；
恶意设立异议的驳回：案例中李某的异议因居住权设立在后且未实际使用被驳回。
四、不可涤除居住权的例外情形
1.合法在先设立的居住权
时间优先：若居住权设立早于抵押或查封，且基于合法事由（如赡养协议、离婚安置），法院通常保留权利；
典型案例：谭某将房屋赠与女儿并约定终身居住权，法院认为该权利保障基本生存需求，故未予执行。
2.保障基本生存权
唯一住房保护：若居住权人为债务人或其扶养家属的唯一住所，且无其他替代方案，法院可能暂缓执行；
替代保障措施：债权人可通过提供租金（5～8年）或廉租房解决居住问题后，再行涤除。
五、实务建议与风险防范
1.债权人的主动措施
合同条款约束：在抵押合同中明确禁止债务人擅自设立居住权，并约定违约责任；
动态监控登记信息：定期查询抵押物状态，发现后设立居住权时立即申请司法审查。
2.执行阶段的应对策略
举证重点：收集居住权设立时间、实际使用情况、评估差价等证据；
评估报告运用：通过专业评估量化居住权对债权的影响，增强说服力。
3.居住权人的权利平衡
预留补偿机制：拍卖款中可预留部分资金补偿居住权人（需协商一致）；
买受人权利协调：探索买受人与居住权人达成新租赁协议的可能性。
六、结论
居住权与担保物权的冲突本质是“生存权”与“财产权”的平衡问题。现行法律通过“时间优先+实质影响”标准，赋予债权人涤除恶意居住权的权利，但需兼顾合法居住权益的保护。未来需进一步完善居住权登记公示制度，减少权利滥用空间，同时探索执行程序中居住权与抵押权协调的更精细化规则（如差价比例阈值、替代安置标准），以实现法律效果与社会效果的统一。
陈晨
职位：专职律师
业务专长：投融资、商事合同、股权治理、建筑工程
